尽管保交付已经成为各方化解商品房项目风险的第一要求。购房合同是购房者和开发商签署的，购房者交钱买房，开发商收钱卖房。法院会判决解除合同，开发商退还购房款，按合同规定赔偿违约金。如果拒不配合执行，甚至转移隐匿财产，还有可能涉嫌拒不执行法院判决罪，被追究刑事责任。一审判决后，许先生不服，提起上诉。嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。
签订购房合同、支付首付款、办理贷款、交房装修入住，这一套正常的置业流程对有些购房者而言，却是难以企及的奢望。
烂尾楼以前是极个别的存在。
但近几年，国家出于国计民生的考虑，对房地产行业在供地、融资、贷款、购房等口径制定各项严监管措施，若干对国家政策领会不到位的民营房企因为杠杆过大，纷纷陷入困境，旗下项目大面积停工。
尽管保交付已经成为各方化解商品房项目风险的第一要求。
然而，对于购房者而言，毕竟是寄希望于政府、企业等多方博弈，对于时效性几无话语权。
在此过程中，房贷却仍然需要按时还款，苦不堪言。
于是，有购房者决定不要房子，也不再还偿还贷款。
从情理上而言, 当然可以,否则无辜的购房者“房”“财”两失, 显然既不公平也不正义。毕竟，我没有拿住到房子，凭什么还要继续还款。
但在法律上却不是这样。
购房合同是购房者和开发商签署的，购房者交钱买房，开发商收钱卖房。
贷款协议是购房者和银行签署的，银行借钱，购房者得给银行还钱。
有一个法律术语，叫“合同相对性”。
按照合同相对性原理，购房者和开发商的纠纷，跟购房者和银行的纠纷，是两码事。
根据《民法典》等法律规定，楼房烂尾、不能交房是开发商的原因，属于开发商违约，购房者可以要求开发商退还房款，购房者再用退回的房款偿还银行贷款。
如果开发商不给退房款，购房者可以起诉开发商。
购房者和银行签的按揭贷款合同，购房者是借款人，也是还款人，有偿还贷款本息的义务。别管什么原因，就算人死了，继承人也有义务还贷。这是购房者和银行直接的合同纠纷。
当然了，很多人都知道，房地产项目一旦烂尾，购房者找开发商索赔已经意义不大了。
按合同规定解除商品房买卖合同，要求开发商退款甚至赔款，打官司100%包你赢，开发商违约无可置疑。
法院会判决解除合同，开发商退还购房款，按合同规定赔偿违约金。
但是，基于中国现行房地产项目操作实践，和购房者签订合同的多是项目公司，项目一旦烂尾，不但账上一毛钱没有，甚至可能还欠银行、其他金融机构贷款。
总之，即使官司赢了，却已经无财产可执行，购房者只能空手兴叹。
房子烂尾，银行贷款还要还吗？
如果坚持不还贷款，结果会如何呢？
这属于违约行为，银行可以把购房者纳入银行黑名单，或者在个人征信记录中记上一笔；也可以直接起诉，请求法院判决购房者偿还本息。
如果法院判决以后，购房者还是不还，那么银行可以向法院申请强制执行，强制扣划其他财产还给银行，并且纳入失信人名单，生活会受到很大影响。
如果拒不配合执行，甚至转移隐匿财产，还有可能涉嫌拒不执行法院判决罪，被追究刑事责任。
总之，美好的生活戛然而止。
然而，一份法院判决却给出了一个完全不同的答案。
我们先看看案件情况。
基本案情
2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
一审法院审理认为：《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。
一审判决后，许先生不服，提起上诉。
嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。
最终，嘉兴中院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。
该判决结果几乎可以说是颠覆了所有人的第一反应。
此判例一出，直接颠覆了20年来中国的房贷市场规则。
难道该判决违反了法律？还是说之前的类案判决有错误？
其实，都不是。
这里多说一句，在法律实践中，法不是一个静态的概念，不是生硬的法律条文，法是一个动态机制，法会随着社会实践进行调整，发挥其社会指导、评价的功能。
社会要素和发展发生根本变化，国家会修订法律；某类社会问题出现，司法解释会适时而出；而某项事项发生，审判机关的裁判观点也会发生变化。
嘉兴中院的判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“商品房买卖司法解释”)第二十一条规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年) |
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的, 出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 |
需要特别说明的是, 该条与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年)第二十五条的规定一致, 并非新出台的条款。
事实上, 关于该条款的理解与解读, 最高院的态度也发生了巨大的变化。随着近年来房地产企业申请破产的数量不断增加，最高院的主要裁判观点逐渐发生变化。
近年来, 最高院的态度逐渐偏向于购房人无需承担剩余贷款的还款义务。
2020年12月3日, 最高院在作出的王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书中认为, 因开发商原因未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据商品房买卖合同司法解释的规定，应由出卖人即开发商将收取的购房贷款本金及利息返还贷款，购房者不负有返还义务。
而最高院之所以前后态度不一, 主要是因为其在不同时间段进行了不同的价值取舍,合同相对性vs公平原则，最高院选择了更符合情理的公平原则。
司法实践的变化，其实是整个社会环境发生了变化。
在“三条红线”之前的房地产时代，房地产企业“财大气粗”,有能力把贷款合同项下贷款人尚未偿还的借款本息, 把购房人自己支付的购房款一并给还了, 贷款银行不用去向个人追债, 自然也乐得轻松。
但现在的房地产行业，项目停工、债券违约、躺平，如果坚持合同独立性，会严重损害普通购房者的利益，已经严重侵害了更高层级的法律理念“公平原则”。
与此类似的，购房者的房屋期待权不断被拔高，超过抵押权、建筑工程优先权等，这是另外的问题了。
但是，对此质疑的声音也继续存在。认为类似判决合法性、合理性均存在问题。
购房者向银行申请贷款时, 银行决定是否放款, 审查的是个人资信和还款能力而非房地产开发企业是否有雄厚的“背景”、良好的现金流; 银行给到购房者的房贷利率也只是在LPR的基准上上调一定BP甚至没有上调,而非给到房地产企业动辄年化七八甚至更高的利率; 银行给到购房者的还款期限是二十年甚至三十年, 而非开发贷短短三年, 所有的贷款条件都远远优于银行直接向房地产企业放贷。
如果法院将《贷款合同》解除后的还款责任直接推给房地产企业, 无异于直接将原来应由购房者承担的房地产企业的商业风险直接转嫁给了银行, 致使银行承担了远高于其预期的风险, 导致了风险和收益的不匹配, 违背了基本的商业逻辑。
如果该判决成为“通行判法”, 这可能导致银行为控制风险, 在审批个人购房贷款时, 不但审查个人资信, 还会进一步审查房地产企业的资信, 甚至可能对房地产企业进行分级, 并据此向购房者区别提供贷款条件,更高的利率，更短的贷款期限，甚至因为房地产企业资信问题而拒绝放款，直到缩减房贷业务。
而吞下这一“苦果”的最终还是购房者自己。
最后，回到题目，购买的商品房“烂尾”和“停工”，可以断供吗？
其实，这个问题需要综合考虑多个因素，而非简单的断或不断。
文章中提到的案例，当事人追求的不再偿还贷款，已经默认损失首付款和已偿还的部分贷款。虽然享有对开发商的追索权，但购房者对该房屋的物权变成对开发商的普通债权。要知道，物权的价值远高于债权，其假设，未来项目通过重组等建成，已经跟购房者无关。
因此，是解除合同，还是继续偿还贷款，需要综合考虑开发商的背景（国企？民企？大环境？个体风险？破产？现金流紧张？短期困难？）、项目土地未来升值空间（区位、地段、政府未来规划、学区、周边环境等等）、个人的财务承受能力等等，切莫率性而为。
当然了，关于实际操作中的合同解除、已偿还贷款是否可以向银行索赔等就是另外的问题了。
