2020年，央行的一项调查显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%。一直到去世后，保险公司获得抵押房产处分权，对老人抵押的房产进行处置。高某给冯女士560万元，冯女士需要每月支付给高某8.4万元的利息。一旦决定投保，和保险公司订立合同，就应当能够按照合同要求履行各项义务，满足保险公司对于投保人和抵押房产的各项要求。从目前的情况来看，受传统观念等因素影响，“以房养老”在我国的业务规模并不大。
大多数老年家庭的真实写照：不缺房，而是缺现金。
2020年，央行的一项调查显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%。那有没有一种机制，可以变房产为流动资金，还不影响居住？
必须有！这事国家在很多年前就想好了。2013年，国务院提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点，为老年人增加了一个养老的选择。这就是大家俗称的“以房养老”。
近期，由21世纪经济报道联合蚂蚁投教基地联合推出的《养在未老时》投教专题对关于养老投资的知识点做了系统化介绍。有人就问了，费这么大劲学习投资理财多麻烦，不如“以房养老”简单粗暴还稳定。
如果真这么以为的话，那就大错特错了！事实上，恰恰相反，“以房养老”涉及到方方面面的问题，法律关系复杂，准入门槛远比想象中高。甚至有不法分子假借政策之名，诱骗老人掉进早已设计好的陷阱里，最终“财房两空”。
这究竟是怎么一回事？“以房养老”是怎么操作的？别急，我们今天一次性说清楚。
正规的“以房养老”长啥样
我国60岁以上的老年人已有2.6亿多，占总人口比例大约是18.7%。除了基础养老保险、个人养老金、养老理财外，有人就想问，能不能再多一份收入来源，让老年生活多一份保障？
当然可以，安排！2014年，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称《指导意见》），在北京、上海、广州和武汉4个城市启动试点。2017年，银保监会制定发布了《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，将反向抵押保险扩大到全国范围开展。
老年人住房反向抵押保险，就是我们通常所说的“以房养老”。本质上，它是一种保险，将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险。简单来说，拥有房屋完全产权的老年人可以把自己的房子抵押给保险公司，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。
抵押期间，老年人会不会没地方住，房子会不会突然没了？
答案是否定的。在抵押期间，老年人可以继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故。
换句话说，老年人抵押房产后，仍然可以继续住在自己的房屋内，也可以正常使用，同时还能从保险公司领取养老金。一直到去世后，保险公司获得抵押房产处分权，对老人抵押的房产进行处置。
注意，这里要划重点！保险公司处置房产，这不代表着处置所得都归保险公司，具体分为两种情况：
第一种情况，保险公司房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，那么剩余部分依然归法定继承人所有；
第二种情况，如果不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，那将由保险公司承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
如此一来，把住宅资产变为现金资产，同时住房也不受影响。这既能减轻子女的压力，又可以安安稳稳地享受老年的幸福生活，更不影响老年人既有养老福利。
这里必须再重复唠叨一句，那就是，老年人住房反向抵押保险，也就是我们通常所说的“以房养老”，本质上是一种保险。官方认证可以开展这项业务的是，持牌的正规保险公司。这点非常重要。
为什么说上面强调的非常重要？因为这些年创新迭出，然后就总有“坏人”假借创新之名，行行骗之实，“以房养老”就这么被玩坏过。
借政策之名诱骗老人的套路
我们必须防止被套路。
重点提示！要是有人说给你介绍个“抵押房产做理财，稳赚高收益”的以房养老项目，那必须提高警惕！因为，这极有可能是一场精心设计的骗局，一个不小心就会酿成“财房两空”的悲剧。
据媒体报道，法律行业深耕多年的冯女士，在朋友的介绍下了解到一家名为利合济民的公司，推出的“以房养老”项目。考察两年后，最终决定下手。冯女士被利合济民带着去银行公证。仅仅15分钟就将北京朝阳区的一套房子，抵押给了第三方高某。
高某给冯女士560万元，冯女士需要每月支付给高某8.4万元的利息。按照约定，这笔利息由利合济民承担，前提是，冯女士将从高某处抵押借来的560万元委托给利合济民进行投资，冯女士自己则另外获得年化收益率为6%的理财收益，相当于每个月有2.8万的收入。
冯女士本以为就此可以安心养老，不承想利合济民按时打了几个月钱后就消失不见了。最后，利合济民暴雷，董事长因为涉嫌非法吸收公众存款被逮捕。
其实仔细一算，就知道这笔所谓的“以房养老”风险有多大。
以560万本金算，利合济民每个月所要支付的成本=给冯女士的2.8万理财收益 给高某的8.4万借款利息=11.2万，计算下来，相当于年化24%的利息支出。所以我们得想想，“利合济民们”做什么投资才能持续获得这么高的投资回报？
这里必须广泛传播下银保监会主席郭树清说过的一句“名言”：理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。
可想而知，冯女士不仅没有了每月固定的2.8万收入，也承担不起支付给高某每月8.4万元的利息，最终只能以房还贷，落得个财房两空的结局。
上述案例是典型的“以房养老”骗局案例。某些不法分子以国家政策名义，诱使老年人抵押房产以获得出借资金，再用所获资金购买其所谓的“理财产品”并承诺给付高额利息。这种“抵押-借贷-理财”方式操作流程多、参与主体乱、投资风险高，不符合绝大多数老年人的风险承受能力。
特别要注意的是，所谓“理财产品”很可能是虚假的，借来的钱最终进了非法机构的口袋。老人们本是想着用房子换来更好的养老，更舒适的晚年，不成想，努力了一辈子挣的房子在短短时间内化为乌有。所以！一定要睁大眼睛看清楚、了解明白，仔细辨认究竟是真是假。
“以房养老”的一些建议
聊到这，相信大家已经对“以房养老”有了基本的认识。如果想投保正规的“以房养老”，那么请认真阅读以下建议：
1、首先得判断是否符合投保的条件，以及要明确自己真实的参与意愿。具体来说，有意向参加的老年人得拥有房屋完全产权，然后根据个人生活状况和养老需求自愿投保。这个意愿不仅仅是老年人自己，还包括家人。
2、必须要充分了解业务内容，这是重中之重。我们可以通过向销售人员、保险公司、律师等专业人员以及监管机构咨询等多种方式，充分了解该业务的流程、各项权利义务等，包括养老金给付、退保、房产维护等方面的要求。总之，就是要弄明白自己享有哪些权利，需要履行哪些义务。
3、在购买过程中要特别关注以下几个环节：
一是确认销售人员具有该项业务的销售资格。《指导意见》要求，各试点保险公司应当在公司网站公布具有反向抵押养老保险销售资格的销售人员名单，消费者可主动查询。
二是确认房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估。
三是鉴于反向抵押养老保险产品较为复杂，建议老年人可由家属或律师陪同签署保险合同及相关法律文件。
四是该业务设定了30天的犹豫期，建议消费者在此期限内再次认真阅读保险合同，如不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同，以减少可能发生的损失。
4、要有契约精神。一旦决定投保，和保险公司订立合同，就应当能够按照合同要求履行各项义务，满足保险公司对于投保人和抵押房产的各项要求。
从目前的情况来看，受传统观念等因素影响，“以房养老”在我国的业务规模并不大。有数据显示，到2019年9月末，反向抵押保险期末有效保单129件，共有129户家庭191位老人参保，参保老人平均年龄71岁，户均月领养老金7000余元，最高一户月领养老金超过3万元。
但不管怎么说，“以房养老”为老年人增加了一个新的可选项，满足条件的不妨一试。
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